過去兩年多，房市交易因激情炒作而大火，並走向最高檔，但如今因戰爭、疫情、通膨、升息、打房等因素，房市鋒頭已過，不但量能萎縮，降價求售，且儼然即將翻轉為空頭市場！
已出版《翻轉吧！房仲菜鳥》的房仲名師李逸強，近日夥同李姿穎博士，再度推出《強協理地產教室》，所謂「千金難買早知道，萬般無奈想不到。」現在房市「空」襲警報，是要隔岸觀火，還是危機入市？不妨先讀讀《強協理地產教室》再做決定。
★買什麼房子最保值
一、明星學區
例如：臺中市立惠文高級中學、臺中市南屯區惠文國民小學。
二、交通便利
大眾運輸工具、國道高速公路、快速道路。
三、公園綠地
四、生活機能佳
文創商店、24H便利商店、全聯、家樂福、市場、好市多、咖啡館、百貨公司。
五、坐向
朝東南、坐北朝南。
六、主流產品
三房平車、50坪上下的華廈。
七、屋齡
五年內新古屋、十年中古屋。
八、重劃區
例如：台中的五期、七期、八期、十二期、台中水湳經貿園區等等。
九、重大建設
例如：新市政中心、台中科學園區、國家歌劇院、秋紅谷、草悟道、國立臺灣美術館、水湳經貿園區。
十、嫌惡設施
加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、汙水處理廠、基地台、高壓電塔、發電廠、變電所、墓地、殯儀館。（無）風水忌諱例如：壁刀、路沖、巷沖、反弓煞、天斬煞、死巷。
房子除了可以住之外，還可當作儲蓄、投資、理財，甚至致富的商品，購屋前要先釐淸自己是屬於哪種類型？並且先設定明確目標，讓你減少大海撈針的買房窘境。
圖/白象文化出版提供
★多少錢買房才合理
房子的價格分三種，過去、現在、未來，這三種。過去的價格最好查證，現在有實價登錄，你可以直接查詢的，你可以了解過去每個時間點的房價，但是仲介有流傳一句話，「誰記得，誰痛苦」，賣方因為賣太便宜所以很痛苦，買方記得三年前一坪才賣十萬的價格，現在一坪要價二十萬，買不下去的痛苦，所以過去的房價僅供參考，幫助不大。現在的價格，就是市場上有在賣的案件，開出來的價格，但是有成交才是行情，通常第一手的成交資訊與降價資訊只有在第一線的仲介最容易知道，與仲介有良好關係可以得到第一手的降價或低於市場行情的資訊，所以很多有在買賣不動產的投資人士對仲介又愛又恨，愛的是他的資訊，恨的是他的仲介技巧與話術，但是又不得不依賴仲介的媒介服務，所以坊間有一些課程在教你如何破解仲介話術技巧、如何與仲介周旋、建立關係、如何出價、如何獲得第一手消息，這也是80%的人購屋模式跟出價模式。
建議是，只要該房子是你喜歡的、用的到，那麼只要不偏離三～六個月的成交行情（可以查實價登錄）其實都可以買，因為房地產看的是長期持有的獲利、增值，而不是短線的賺價差，所以你當下要決定一個不動產時要考量你自己本身的需求，大概搜集一下該產品類別的資訊，看過十到二十回左右，你大概就可以知道你喜歡哪一類型的房子跟該出多少價？所以你不必刻意去巴結仲介或想辦法對付仲介，最重要的是你自己的心中那一把尺，跟你有多少自備款，你的條件可以貸款幾成，你的收入可以每月支付的房貸金額是多少，還有你自己心目中的理想房子是什麼，你自己喜歡跟用的到最重要。價格次之，但是一定要符合行情，不能超出行情太多，一般是行情正負5%～10%左右都是合理範圍。
未來的價格，這個說法有點沒有說服力，畢竟未來的事誰敢鐵口直斷，但是還辦得到，基本上未來的價格會隨著重大建設在走，就是我們常說的未來性，而且會有一些參考數據，例如台北的捷運完工前與完工後的房價差多少？可以套用在高雄跟台中的捷運宅做為參考，但是因為地理環境跟人口密集度不同，還是會有落差，但是畢竟是重大交通建設，所以未來會有一個上漲價格，這樣大概可以預測出一個未來價格，另外一種就是重大的經濟事件，例如：金融海嘯，專家會以過去的經驗或整體經濟環境會預測出有多大的房價下修幅度，還有一種是政府的政策，例如開徵房地合一稅，這種重大的稅制，造成房價下修10%～20%上下不等的房價。
另外一個方法就比較沒有科學數據的根據，就是以經驗去判斷，該房子未來的價格，一般只有資深房仲跟有多年買賣經驗的投資人士有這樣的能力，因為他們看過、買過、賣過的房子太多了，該房子未來會不會增值，他們有時候一眼就能看穿，因為他們太有經驗了，他們很會抓成本，很會算投資報酬率，很會抓停利點，所以他們會是房地產的常勝軍，這種經驗的東西有時候是學不會、教不會的，唯有透過真實的買賣才能慢慢去體會，跟累積自己的實力，所以如果你要做一個房產投資達人，你還是要勤做功課，跟增加自己的買賣經驗，還有一個重點是不能貪，要有適當的停利點，然後讓自己的買賣次數多一點，這樣你就有機會學會判斷，該房子未來的價格，跟做仲介一樣「只有累積，沒有奇蹟」。
當你對房子的過去、現在、未來的價格判斷有80%左右的精準度時，你自然就能出一個合理的價格買房子。
圖/白象文化出版提供
【作者介紹】
李逸強
企業管理系畢業
職業生涯一直以來從事業務性質工作，透過多年來對市場的領悟及其研究，尋求最省時及最省力的業務方法，並秉持著熱情的信念，創立當家團隊，欲打造一個強大又有溫度的仲介集團，讓仲介不再是冰冷的數字，身為當家創辦人的我，依然每日戰戰兢兢帶領同仁不斷挑戰、不斷前進，直到顛峰。
現任：當家團隊 創辦人
個人著作：《翻轉吧！房仲菜鳥》
李姿穎
逢甲大學商學院 商學博士
在經營管理、人力資源領域逾20年經歷，有著其獨到而精闢的見解，具有市場行銷、客戶經營，溝通技巧，房地產投資理財等實務經驗。
現任：
當家團隊 財務協理
台中科技大學 助理教授
個人著作：《0-100歲的經絡芳療》、《美容經絡學》、《翻轉吧！房仲菜鳥》
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責編：小白象
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